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土地

地籍調査

2019年03月13日更新


みなさんの大切な土地(財産)を守るため境界を明確にし、公の記録として残す作業が「地籍調査事業」です

調査前と調査後
調査前と調査後

地籍調査とは

 現在の土地に関する記録の多くは明治時代の地租改正事業によって作られた地図をもとにしたもので、土地の境界が不明確であったり測量も不正確であったりするため、土地の実態を正確に把握することができません。
 このようなことから、土地の実態を正しく把握するために、一筆ごとの土地についてその所有者、地番、地目の調査ならびに境界および地積に関する測量を行い、その結果を地図および簿冊に作成することを地籍調査といいます。

地籍とは

 人に戸籍があるように、土地にも一筆ごとの土地の記録(地番、地目、面積、所有者)があり、これを地籍といいます。登記簿でいう表題部にあたります。

登記簿と公図

登記簿

 登記簿は、法務局に備え付けられており、土地の地番、地目、面積、所有者などが記載されています。また、土地の異動状況が現在まで続けて記録されている、いわば、「土地の履歴書」といえます。第三者に対して、自分がその土地の所有者であると主張(対抗)するためには、所有権の登記をする必要があります。

公図(字絵図)

 公図は、登記簿にある土地の所在を表す地図で、地番と筆界(地番ごとの土地の境界)が描かれています。法務局で閲覧することができ、土地の所在を知る重要な役割を果たしています。
 しかしながら、公図は基本的に「絵」であるため正確性に乏しく、土地の位置関係や大体の形は分かっても、現地と公図がぴったりと一致することはほとんどなく、また境界が不明確であるなどいろいろな問題点を抱えています。

地籍調査を実施すると

地籍調査と登記簿

公図と地籍図

 地籍調査で作成された地図を「地籍図」といい、登記簿が書き改められるとともに現在の公図に替わって「地籍図」が備え付けられます。

地籍調査の効果

境界紛争の防止

 この調査を機会に隣地との境界が明確になります。境界の位置は永久に記録として残るため、境界紛争などの未然防止に役立ちます。

公共事業の円滑化

 各種公共事業を行うときに事前調査や測量に関する時間が短縮され、事業を円滑に進めることができます。

課税の適正化

 面積が正確に測量されるため課税の適正化に役立ちます。

災害復旧の円滑化

 土砂崩れなどの災害が発生した際も、境界の位置を正確かつ容易に復元できるので、復旧作業の円滑化に役立ちます。

地籍調査の流れ

地籍調査は着手から完成までに早くても4年程度かかります。

1年目三角点設置、登記簿・公図調査調査資料などを作成します。
2年目一筆地調査土地所有者立ち会いのもとに一筆ごとの境界の確認を行い、土地の所有者、地番、地目などを調査し記録します。
地籍測量測量業者が基準点と境界くいを測量します。これにより、各筆の位置が地球上の座標値で表示されます。
3年目書類作成一筆地調査と地籍測量の結果をとりまとめ、図面などを作成します。
閲覧出来上がった図面などを閲覧していただき、誤りがないかなどを確認していただきます。
修正作業誤りなどがあれば申し出をしていただき、再調査・修正します。
4年目認証県・国に成果の認証請求を行います。
登記承認された成果を法務局へ送付します。

所有者にお願いすること

境界などの事前確認

 立ち会い当日に初めて、土地の位置や境界の確認をする場合、その確認に時間を要し調査の進行上、みなさんにご迷惑をお掛けする場合がありますので、あらかじめ所有者のみなさんは境界などの確認をお願いいたします。

1 民民境界(個人と個人の境界)
 土地所有者が協力し合い境界を確認し、くい(目印)を打っていただきます。くいを打つ箇所は、隣接地との境界および自分の土地でも筆または地目が違う境界に打ちます。境界の確認およびくい打ちは、必ず所有者(または代理者)の立ち会いが必要です。

2 官民境界(公有地と私有地の境界)
(1) 市において日程調整を行い、隣接地所有者に立ち会いなどの依頼をします。
(2) 市職員と隣接地所有者が協力し、境界の確認、くい打ちを行います。

赤道・青道(里道・水路)について

現地調査(現地立ち会い)

 現地調査は、委託業者が中心となり実施しますが、所有者のみなさんには調査当日、境界の案内などをお願いします。この際、くいに番号を付けていきます。

〈現地調査で確認すること〉
  • 土地の境界の位置(境界くいの位置)
  • 地番、地目および所有者の確認
  • 分筆、合筆などの希望の有無

閲覧

 現地調査の記録をとりまとめ、地籍簿案と地図を作成しますので、その結果を閲覧していただきます。もし内容に誤りなどがあれば、申し出により再調査(修正)を行います。

地籍調査の実際

地籍調査でできること

  1. 合筆があったものとしての調査 
     所有者および現況地目が同じ場合、合筆できます。ただし、次のような場合は合筆できません。
    • 一方に抵当権などが設定されている土地
    • 現況地目の違う土地の合筆
    • 売買や交換で土地を取得していても、名義変更されていない土地との合筆
  2. 分筆があったものとしての調査
    土地の一部の地目が異なっている場合などに分筆できます。

地籍調査でできないこと

地籍調査の目的以外の調査はできません。

〈土地の表示関係以外の調査〉
  • 名義変更
  • 抵当権など権利に関する登記(抵当権、地上権、地役権などの設定および抹消)
    ただし、所有権欄に記載されている所有者の住所・氏名の誤りは訂正できます。

地目について

地目は、土地の現況(主たる用途)により調査します。

農耕地で水をたたえて耕作する土地
農耕地で水をたたえないで耕作する土地
宅地建物の敷地のほか、庭園、業務を行うのに必要な空き地や通路、農用地内の永久的設備と認められる小屋のある敷地
山林耕作の方法によらないで、竹木の生育する土地
原野耕作の方法によらないで、雑草、低木類の生育する土地
墓地人の遺体や遺骨を埋める土地
用悪水路かんがい用または悪水排せつ用の水路
防水のために築造した堤防。堤防として独立して存在するもの
保安林森林法に基づき農林水産大臣が保安林として指定した土地
公衆用道路一般の交通の用に供する道路
ため池かんがい用の用水貯溜池
雑種地上記のいずれにも該当しない土地
個人専用道路(宅地に含めるものを除く)や鉄塔、変電所の敷地
その他池沼、公園、学校用地など

その他

不存在地

 登記簿には記載されているが、公図に表示がなく現地にも土地が存在しない場合があります。何らかの理由により誤って登記されていると考えられますが、この場合、所有者の承認が得られれば「不存在地」として調査し、承認が得られないときは「現地確認不能地」として調査します。

新地

 不存在地とは逆に、現地に土地があるのに登記簿が存在しない場合があります。この場合、「新地」として未登記の原因や所有者などを十分調査します。

現地確認不能地

 登記簿にも公図にも記載されているが、現地でその土地の位置関係や存在する場所すら確認できない場合、あるいは「不存在地」としての所有者の承認が得られない場合に「現地確認不能地」として調査します。
 (例)河川の水面下の土地

筆界未定地

 地籍調査の実施期間中に境界確認ができなかった場合は、やむを得ず筆界未定地として処理します。
 次のような場合に筆界未定地となります。

「筆界未定地」となった場合
 筆界未定となった土地は、新しい地図(地籍図)には[1+2+3]のように関連地番が記載されるのみで、各筆の境界線は表示されません。このような状態は土地の売買や分筆、合筆などを行うときに不都合となります。
 もし、地籍調査完了後に境界が決まり筆界未定の解消をされる場合、そのための測量などの費用はすべて当事者でご負担いただくことになります。
 筆界未定地は将来の境界紛争の原因にもなりますので、この調査の機会に円満に解決されることをお勧めします。

まとめ

記憶から記録へ

 今までは、土地の境界を明確にするためにその都度立ち会いをしてきました。
今回、土地を所有する人が協力し合って境界を明確にし、それを公の記録として残すことができれば、土地に関する紛争や問題は少なくなるでしょう。
 記憶から記録へ・・・少しでも早く切り替えることが大切です。

みなさんの大切な土地(財産)を守るため
境界を明確にし、公の記録として残す作業が
「地籍調査事業」です

現地立ち合いの様子
現地立ち合いの様子



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建設課  電話:0581-22-6832  FAX:0581-22-2118

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